Đây là checklist đầy đủ theo đúng trình tự — từ lúc xem nhà đến sau khi ký. Tích vào từng mục để theo dõi tiến độ. Tiến trình được lưu trên trình duyệt của bạn trong phiên làm việc này.
Giai đoạn 1 — Khi xem nhà
Xác minh môi giới có đăng ký hợp pháp
Kiểm tra giấy phép hành nghề môi giới (공인중개사) treo tại văn phòng và đăng ký với chính quyền địa phương.
Kiểm tra hiện trạng thực tế của căn nhà
Nước, điện, sưởi, ẩm mốc, thông gió. Chụp ảnh toàn bộ để làm bằng chứng hiện trạng.
Hỏi rõ phí quản lý (관리비)
Gồm những gì, cố định hay thay đổi, đã bao gồm điện nước chưa.
So sánh giá cọc với thị trường
Đối chiếu với giao dịch thực tế (실거래가) và căn tương đương cùng khu để loại trừ dấu hiệu 깡통전세.
Giai đoạn 2 — Trước khi ký hợp đồng
Lấy và đọc 등기부등본 mới nhất
Kiểm tra 표제부, 갑구, 을구. Xem hướng dẫn đọc 등기부등본 nếu cần.
Đối chiếu tên chủ sở hữu với người ký
Tên trong 갑구 phải khớp với CMND của người ký hợp đồng và người nhận tiền cọc.
Kiểm tra khoản thế chấp 근저당
Tính (채권최고액 + tiền cọc) ÷ giá nhà. Nên dưới ngưỡng an toàn ~60–70%.
Xác minh nhà đủ điều kiện bảo hiểm cọc
Kiểm tra xem căn có đủ điều kiện mua 전세보증보험 (HUG/SGI/HF) không. Nếu không đủ điều kiện, đó là tín hiệu đỏ.
Kiểm tra 건축물대장 (giấy phép xây dựng)
Đảm bảo không phải nhà xây trái phép (위반건축물) — loại này khó được bảo vệ và bảo hiểm.
Giai đoạn 3 — Khi ký và thanh toán
Ghi rõ các điều khoản đặc biệt (특약)
VD: chủ cam kết không vay thêm/thêm 근저당 sau khi ký; điều kiện và thời hạn hoàn cọc.
Chuyển tiền cọc đúng tài khoản chủ sở hữu
Chỉ chuyển vào tài khoản đứng tên đúng chủ sở hữu trong 등기부등본 — không chuyển cho bên thứ ba.
Lấy lại 등기부등본 ngay trước khi trả 잔금
Xác nhận không có 근저당 mới được thêm vào phút chót trước khi chuyển nốt tiền.
Giai đoạn 4 — Ngay sau khi chuyển vào
Làm 전입신고 + 확정일자 trong ngày
Đăng ký cư trú và đóng dấu ngày xác định ngay — đây là điều kiện để có quyền ưu tiên nhận lại cọc.
Hoàn tất mua bảo hiểm hoàn trả cọc
Đăng ký 전세보증보험 càng sớm càng tốt sau khi đủ điều kiện, để có lớp bảo vệ cuối cùng.
Bạn đã làm tốt hơn phần lớn người thuê nhà. Nhưng hãy nhớ: checklist này hỗ trợ bạn ra quyết định, không thay thế việc xác minh giấy tờ chính thức và tham vấn chuyên gia khi cần.
Đừng đoán. Hãy kiểm tra.
Nhập địa chỉ và tiền cọc — JeonseGuard phân tích rủi ro trong 3 phút, miễn phí.
Kiểm tra miễn phí ngay →