JeonseGuardjeonse.kvbiz.netMẪU / SAMPLE
Trang 1 · Tóm tắt & khuyến nghị
Nếu chuyển cọc hôm nay, có an toàn không?
서울 마포구 합정동 · 아파트 84㎡ · Jeonse (전세) 5억 · (địa chỉ & số phòng đã ẩn để bảo mật)
56
/ 100
CẦN KIỂM TRA THÊM
Tạm dừng — chưa nên chuyển cọc cho tới khi xử lý 2 điểm rủi ro.
Trong trường hợp bán bình thường, bạn thu hồi cọc tốt. Nhưng căn này đang có khoản vay ngân hàng ưu tiên trước cọc và cọc cao hơn mặt bằng khu vực ~9%, nên nếu nhà mất giá & bị đấu giá thì biên an toàn mỏng dần.
Tiền cọc của bạn5억 (≈ 500.000.000₩)
Giá nhà ước tính7억
Vay ngân hàng (근저당)1억 2,000만
Thu hồi — kịch bản hiện tại~84% · tin cậy: TB
Vì sao điểm 56? · 3 yếu tố ảnh hưởng nhất
1Tiền cọc cao hơn mặt bằng khu vực (+9%)★★★★☆
2Có khoản vay ngân hàng (근저당) — ưu tiên trả trước cọc★★★★★
3Xu hướng giá khu vực đang giảm (~12.4% / 24 tháng)★★★☆☆
Chúng tôi KHÔNG khuyên chuyển cọc hôm nay
Có thể tiếp tục căn này — nhưng chỉ sau khi thương lượng & làm rõ khoản vay. Lý do bên dưới.
Vì sao
- Tiền cọc cao hơn ~9% so với các căn tương tự trong khu vực.
- Đang có khoản vay ngân hàng 1억 2,000만 được ưu tiên trả trước tiền cọc của bạn.
- Nếu giá nhà giảm thêm ~20%, số tiền bạn thu hồi được giảm rất nhanh.
Hành động đề xuất
- Thương lượng giảm cọc về khoảng 4억 7,000만.
- Yêu cầu chủ nhà tất toán khoản vay trước khi ký, hoặc có cam kết bằng văn bản.
- Xác nhận căn đủ điều kiện bảo hiểm cọc HUG / 전세보증보험.
Điều gì có thể xảy ra nếu bỏ qua?
Hình dung kịch bản xấu để hiểu vì sao rủi ro tồn tại (đây là ví dụ, không phải dự đoán chắc chắn).
Hôm nay
Bạn ký hợp đồng & chuẩn bị chuyển tiền.
Chuyển 5억 tiền cọc
Toàn bộ tiền vào tay chủ nhà.
Nhà bị đấu giá (경매)
Nếu chủ nhà vỡ nợ / mất khả năng trả.
Ngân hàng được trả TRƯỚC
Khoản vay 1억 2,000만 + thuế/chi phí được lấy trước.
Phần còn lại mới tới lượt cọc
Từ giá đấu giá (~80% giá nhà) trừ đi các khoản ưu tiên.
Bạn nhận lại ước tính ~4억 2,000만
Tức có thể mất ~8,000만 ngay ở kịch bản hiện tại — và mất nhiều hơn nếu nhà giảm giá.
JeonseGuard · jeonse.kvbiz.net · Báo cáo an toàn tiền cọcMã JG-SAMPLE-2026 · Bản trả phí
Bảng tổng quan rủi ro
Bảng tổng quan rủi ro căn nhà Bản trả phí
Toàn bộ kết quả trong ~30 giây. Chi tiết & cách tính ở các trang sau.
Rủi ro tổng thểTrung bình
Khả năng thu hồi~84%
So mặt bằng+8.7%
Khoản vay 근저당Đang có
Xu hướng giá↓ Suy yếu
Cơ hội thương lượng★★★★☆
Bảo hiểm HUGChưa rõ
Khuyến nghịThương lượng trước khi ký
Vì sao điểm an toàn là 56?
Điểm nền (khu vực, thanh khoản)60
Tỷ lệ cọc / giá nhà hợp lý+12
Khoản vay 근저당 ưu tiên trước cọc−28
Giấy tờ rõ ràng (chủ sở hữu, không kê biên)+15
Xu hướng giá khu vực đang giảm−9
Thanh khoản giao dịch khu vực−4
Điểm an toàn cuối cùng56 / 100
Yếu tố nào ảnh hưởng điểm nhiều nhất?
Khoản vay 근저당35%
Tỷ lệ cọc / giá24%
Xu hướng thị trường18%
Giấy tờ / đăng ký11%
Chủ sở hữu7%
Khác5%
MOLIT · cập nhật 3 ngày trước등기부등본 · tải lên hôm nayXu hướng · tính hôm nay
JeonseGuard · jeonse.kvbiz.net · Báo cáo an toàn tiền cọcMã JG-SAMPLE-2026 · Bản trả phí
Trang 2 · Giấy tờ & khả năng thu hồi cọc
1. Giấy tờ căn nhà (등기부등본) nói gì? Bản trả phí
| Mục | Nội dung | Ý nghĩa cho bạn |
|---|---|---|
| Chủ sở hữu | KIM ○○ | Khớp người ký hợp đồng ✓ |
| Vay thế chấp (근저당) | 1억 2,000만 · ○○은행 · 2022.05 | Ngân hàng ưu tiên trước cọc ⚠ |
| Kê biên / siết nợ (가압류·압류) | Không có | Không thấy tranh chấp ✓ |
| Quyền thuê khác (전세권) | Không có | ✓ |
Giải thích đơn giản — "근저당" là gì? Ngân hàng đã cho chủ nhà vay và được ưu tiên lấy một phần giá trị nhà. Nếu nhà bị đấu giá, ngân hàng được trả tiền trước người thuê. Cọc của bạn chỉ được trả từ phần còn lại sau khi ngân hàng đã lấy đủ. Vì vậy khoản vay này càng lớn, cọc của bạn càng kém an toàn.
2. Nếu nhà bị đấu giá, bạn lấy lại được bao nhiêu? Bản trả phí
| Giá nhà ước tính | 7억 |
| Giá bán đấu giá ước tính (~80%) | 5억 6,000만 |
| − Ngân hàng (근저당, ưu tiên 1) | − 1억 2,000만 |
| − Thuế / chi phí ưu tiên (ước tính) | − 2,000만 |
| Còn lại trả cho tiền cọc | ≈ 4억 2,000만 |
| Tiền cọc của bạn | 5억 |
| → Rủi ro không thu hồi | ≈ 8,000만 |
Tỷ lệ thu hồi ước tính: ~84% Tin cậy: Trung bình Lý do: có dữ liệu thị trường hiện tại, nhưng giá đấu giá thực tế vẫn là ước tính.
3. Thu hồi giảm thế nào khi giá nhà rớt? Bản trả phí
JG
JeonseGuard giải thích
Hôm nay biên an toàn còn ổn (~84%). Nhưng nếu giá khu vực giảm 20%, tỷ lệ thu hồi rơi xuống còn ~62% — nghĩa là phần cọc có nguy cơ mất tăng từ ~8,000만 lên gần 2억.
Vì sao quan trọng: khoản vay ngân hàng là con số cố định, nên khi giá nhà giảm, phần "còn lại" cho cọc co lại rất nhanh. Đây là phần khó tự tính bằng tay nhất.
Vì sao quan trọng: khoản vay ngân hàng là con số cố định, nên khi giá nhà giảm, phần "còn lại" cho cọc co lại rất nhanh. Đây là phần khó tự tính bằng tay nhất.
JeonseGuard · jeonse.kvbiz.net · Báo cáo an toàn tiền cọcMã JG-SAMPLE-2026 · Bản trả phí
Trang 3 · Xu hướng khu vực & so sánh
4. Xu hướng giá khu vực 24 tháng Bản trả phí
매매 (mua bán)
전세 (Jeonse)
월세 quy đổi (Wolse)
JG
JeonseGuard giải thích
Giá căn hộ khu vực này đã giảm khoảng 12.4% trong 24 tháng qua. Điều này không tự động khiến cọc của bạn mất an toàn.
Tuy nhiên, nó có nghĩa tài sản bảo chứng cho cọc của bạn đang yếu đi: nếu nhà bị đấu giá, số tiền có thể dùng để trả lại cọc sẽ nhỏ hơn. Đây là kịch bản theo xu hướng gần đây — không phải dự đoán chắc chắn về tương lai.
Tuy nhiên, nó có nghĩa tài sản bảo chứng cho cọc của bạn đang yếu đi: nếu nhà bị đấu giá, số tiền có thể dùng để trả lại cọc sẽ nhỏ hơn. Đây là kịch bản theo xu hướng gần đây — không phải dự đoán chắc chắn về tương lai.
Tin cậy: Trung bình Dựa trên giao dịch thật 24 tháng; tương lai phụ thuộc lãi suất & chính sách.
📈 Dự báo xu hướng giá nhà (tương lai gần) Bản trả phí
Giá hiện tại (m²)2,460만
Xu hướng 24 tháng−12.4%
Dự báo ~3 tháng tới↓ giảm nhẹ ~2%
JG
JeonseGuard nhận định
Theo đà giảm gần đây, mô hình ngoại suy thống kê cho thấy giá khu vực có thể tiếp tục giảm nhẹ (~2% trong 3 tháng tới), độ tin cậy ~70%. Với người thuê Jeonse, thị trường yếu đi nghĩa là tài sản bảo chứng cho cọc có thể mỏng hơn — nên ưu tiên xác minh giấy tờ & bảo hiểm cọc (HUG).
⚠ Miễn trừ về dự báo: Đây là ước tính thống kê từ dữ liệu giao dịch quá khứ (MOLIT), KHÔNG đảm bảo giá tương lai. Giá nhà phụ thuộc lãi suất, chính sách & cung–cầu — chỉ mang tính tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
JeonseGuard · jeonse.kvbiz.net · Báo cáo an toàn tiền cọcMã JG-SAMPLE-2026 · Bản trả phí
Trang 4 · So sánh giao dịch tương tự
So sánh với các giao dịch tương tự Bản trả phí
Dựa trên giao dịch thật MOLIT trong 24 tháng gần nhất. Ưu tiên cùng tòa → cùng diện tích → cùng khu vực.
Căn bạn đang xem đang ở đâu so với thị trường?
Tiền cọc của bạn5.0억
Jeonse trung vị4.6억
Chênh lệch+8.7%
Đối chiếu84 giao dịch
Tiền cọc đang cao hơn mặt bằng khu vực ~9%. Bạn có cơ sở hợp lý để thương lượng hoặc yêu cầu thêm bảo đảm.
Vị trí giá của căn bạn trên thị trường
Căn bạn nằm ở nhóm cao của khu vực — trên trung vị nhưng vẫn dưới mức cao nhất.
4 giao dịch liên quan nhất
메세나폴리스
4억 8,000만
Similarity 94%✓ Cùng loại 아파트
✓ Cùng diện tích (84㎡)
✓ Cùng khu vực · giao dịch mới
✓ Cùng diện tích (84㎡)
✓ Cùng khu vực · giao dịch mới
마포한강아이파크
4억 6,000만
Similarity 91%✓ Cùng loại 아파트
✓ Cùng diện tích (84㎡)
✓ Cùng khu vực
✓ Cùng diện tích (84㎡)
✓ Cùng khu vực
합정메트로
4억 5,000만
Similarity 86%✓ Cùng loại 아파트
✓ Diện tích gần (82㎡)
✓ Cùng khu vực
✓ Diện tích gần (82㎡)
✓ Cùng khu vực
마포래미안푸르지오
5억 1,000만
Similarity 84%✓ Cùng diện tích (84㎡)
✓ Tầng cao tương tự
✓ Cùng khu vực
✓ Tầng cao tương tự
✓ Cùng khu vực
JG
JeonseGuard nhận địnhTrong 84 giao dịch tương tự, Jeonse trung vị khoảng 4억 6,000만. Tiền cọc bạn đang cân nhắc là 5억 — cao hơn khoảng 8–9%.
Điều này không có nghĩa căn nhà bị định giá sai, nhưng bạn có cơ sở hợp lý để: thương lượng giảm cọc, yêu cầu chủ nhà hỗ trợ bảo hiểm (HUG/SGI), hoặc xác minh thêm trước khi chuyển tiền.
Điều này không có nghĩa căn nhà bị định giá sai, nhưng bạn có cơ sở hợp lý để: thương lượng giảm cọc, yêu cầu chủ nhà hỗ trợ bảo hiểm (HUG/SGI), hoặc xác minh thêm trước khi chuyển tiền.
Phân bố Jeonse tương tự (84㎡ · 24 tháng)
Thấp nhất
4.2억
Trung vị
4.6억
Phân vị 75%
4.8억
Cao nhất
5.2억
4.2억4.4억4.6억4.8억5.0억 ▲ bạn5.2억
Phần lớn giao dịch tập trung quanh 4.6억. Cọc 5.0억 của bạn nằm ở phần đuôi cao của phân bố — ít giao dịch ở mức này.
Điều này KHÔNG có nghĩa là gì? Tiền cọc cao hơn mặt bằng không tự động nghĩa là lừa đảo hay căn nhà bị định giá sai. Nó chỉ nghĩa là bạn có dư địa hợp lý để thương lượng, hoặc nên yêu cầu thêm bảo đảm (HUG/SGI) trước khi chuyển tiền.
JG
Điều này giúp bạn thương lượng như thế nào?
Bạn có thể trao đổi với môi giới / chủ nhà:
Qua dữ liệu giao dịch thật MOLIT, tiền cọc đang cao hơn khoảng 9% so với các giao dịch tương tự. Anh/chị có thể cân nhắc điều chỉnh, hoặc hỗ trợ đăng ký bảo hiểm HUG / 전세보증보험 để giảm rủi ro không?
Độ tin cậy so sánh
★★★★★
92%
- Đủ số giao dịch so sánh (84 căn).
- Cùng khu vực (마포구 합정동).
- Diện tích tương tự (~84㎡).
JeonseGuard · jeonse.kvbiz.net · Báo cáo an toàn tiền cọcMã JG-SAMPLE-2026 · Bản trả phí
Trang 5 · Phụ lục giao dịch tham khảo
Danh sách giao dịch tham khảo Bản trả phí
12 giao dịch tiêu biểu (cùng khu vực, ~84㎡) dùng để đối chiếu. Bảng chỉ để hỗ trợ kết luận ở trên.
| Ngày | Tòa nhà | Diện tích | Giá (Jeonse) | Loại |
|---|---|---|---|---|
| 2026.04 | 메세나폴리스 · 12F | 84㎡ | 4억 8,000만 | 전세 |
| 2026.03 | 마포한강아이파크 · 9F | 84㎡ | 4억 6,000만 | 전세 |
| 2026.02 | 합정메트로 · 7F | 82㎡ | 4억 5,000만 | 전세 |
| 2026.01 | 마포래미안푸르지오 · 18F | 84㎡ | 5억 1,000만 | 전세 |
| 2025.12 | 메세나폴리스 · 5F | 84㎡ | 4억 4,000만 | 전세 |
| 2025.11 | 합정아이파크 · 14F | 85㎡ | 4억 7,000만 | 전세 |
| 2025.10 | 마포한강아이파크 · 3F | 84㎡ | 4억 3,000만 | 전세 |
| 2025.09 | 메세나폴리스 · 20F | 84㎡ | 5억 0,000만 | 전세 |
| 2025.07 | 합정메트로 · 11F | 82㎡ | 4억 6,000만 | 전세 |
| 2025.05 | 마포래미안푸르지오 · 8F | 84㎡ | 4억 9,000만 | 전세 |
| 2025.03 | 합정아이파크 · 6F | 85㎡ | 4억 2,000만 | 전세 |
| 2025.01 | 메세나폴리스 · 9F | 84㎡ | 4억 5,000만 | 전세 |
Dữ liệu giao dịch là dữ liệu thị trường, không thay thế kiểm tra 등기부등본. Cùng một tòa nhưng khác tầng, hướng, nội thất hoặc ngày ký có thể có giá khác nhau.
JeonseGuard · jeonse.kvbiz.net · Báo cáo an toàn tiền cọcMã JG-SAMPLE-2026 · Bản trả phí
Trang 6 · Khuyến nghị & kế hoạch hành động
6. Nếu đây là nhà của gia đình mình… Bản trả phí
JG
Lời khuyên thật lòng từ đội ngũ JeonseGuard
Nếu người thân chúng tôi định thuê căn này, chúng tôi sẽ yêu cầu:
- Giảm tiền cọc xuống dưới 4억 8,000만 trước khi ký.
- Yêu cầu 등기부등본 bản mới nhất trong vòng 48 giờ trước ngày ký.
- Xác nhận căn đủ điều kiện bảo hiểm cọc HUG / 전세보증보험.
- Không chuyển cọc cho tới khi vấn đề khoản vay ngân hàng được làm rõ (tất toán hoặc cam kết).
7. Bạn có lợi thế để thương lượng Bản trả phí
Vì bạn có cơ sở
- Cọc trên trung vị khu vực (+8.7%).
- Căn đang có khoản vay ngân hàng chưa tất toán.
- Giá khu vực đang xu hướng giảm (~12.4%/24 tháng).
Câu gửi chủ nhà / môi giới (tiếng Hàn)
현재 시세 대비 보증금이 약 9% 높고 근저당이 설정되어 있어, 보증금 조정 또는 근저당 상환·전세보증보험 가입 여부를 확인 부탁드립니다.
Mức giảm đề xuất
3,000만 ~ 5,000만
Khả năng thành công: Trung bình
8. Việc cần làm — theo từng giai đoạn Bản trả phí
1 Trước khi ký
2 Ngày ký
3 Sau khi dọn vào
전입신고 + 확정일자 giúp bạn giữ thứ tự ưu tiên đòi lại cọc — hãy làm ngay trong ngày dọn vào, đừng để hôm sau.
JeonseGuard · jeonse.kvbiz.net · Báo cáo an toàn tiền cọcMã JG-SAMPLE-2026 · Bản trả phí
Khuyến nghị cuối từ đội ngũ rủi ro
Khuyến nghị cuối cùng từ JeonseGuard Bản trả phí
Nếu căn này được đội rủi ro nội bộ của chúng tôi soát xét, đây là khuyến nghị.
CẦN KIỂM TRA THÊM
Chúng tôi khuyên thương lượng & làm rõ khoản vay TRƯỚC khi chuyển cọc — không phải từ chối căn nhà này.
| Có nên ký hôm nay? | Chưa nên |
| Có nên thương lượng cọc? | Có |
| Kiểm tra lại 등기부등본? | Bắt buộc |
| Mua bảo hiểm cọc HUG? | Rất nên |
| Chuyển cọc ngay bây giờ? | Chờ xử lý xong |
Top 5 việc cần làm — theo tác động
① Giảm cọc về ~4.8억68 +12
② Tất toán 근저당81 +25
③ Xác nhận bảo hiểm HUG89 +33
④ Lấy 등기부등본 mới nhấtXác minh
⑤ Chuyển cọcSau cùng
Nếu làm theo, điểm an toàn cải thiện thế nào?
Hiện tại56
→
Giảm cọc68
→
Hết 근저당81
→
Có HUG89
Nếu bỏ qua khuyến nghị hôm nay
• Cọc vẫn cao hơn mặt bằng (+9%).
• Nếu giá giảm 20%, thu hồi rớt còn ~62% → có thể mất ~1.9억.
• Khoản vay ngân hàng vẫn ưu tiên trả trước cọc của bạn.
• Mất cơ hội thương lượng — sau khi ký rất khó điều chỉnh.
• Nếu giá giảm 20%, thu hồi rớt còn ~62% → có thể mất ~1.9억.
• Khoản vay ngân hàng vẫn ưu tiên trả trước cọc của bạn.
• Mất cơ hội thương lượng — sau khi ký rất khó điều chỉnh.
Tóm tắt nhanh
| Giá thị trường | Cao hơn trung bình |
| Khoản vay 근저당 | Cần chú ý |
| Xu hướng thị trường | Giảm nhẹ |
| Giấy tờ / chủ sở hữu | Không thấy vấn đề lớn |
| Tổng thể | Nên thương lượng trước khi ký |
Độ tin cậy khuyến nghị: 82% Đủ giao dịch so sánh · đã phân tích 등기부등본 · có dữ liệu thị trường · giá đấu giá vẫn là ước tính.
JeonseGuard · jeonse.kvbiz.net · Báo cáo an toàn tiền cọcMã JG-SAMPLE-2026 · Bản trả phí
Nguồn · giới hạn · câu hỏi thường gặp
Báo cáo dựa trên gì & KHÔNG kiểm tra gì?
Nguồn dữ liệu đã dùng
- Giao dịch thật MOLIT (24 tháng)
- 등기부등본 khách cung cấp
- Giao dịch tương tự (so sánh)
- Mô phỏng kịch bản đấu giá
- Mô hình rủi ro JeonseGuard Risk Engine
Báo cáo KHÔNG kiểm tra
Nợ ẩn ngoài 등기부등본Thay đổi chính sách tương lai
Tranh chấp pháp lý chưa công khai
Tình trạng kết cấu / xây dựng của tòa
Câu hỏi thường gặp
Vì sao điểm an toàn chỉ 56?
Vì căn có khoản vay ngân hàng ưu tiên trước cọc và cọc cao hơn mặt bằng. Xử lý 2 điểm này, điểm có thể lên ~89.
Vì sao giá thị trường lại quan trọng?
Khi nhà bị đấu giá, tiền trả lại cọc đến từ giá bán. Giá càng yếu, phần thu hồi cho bạn càng ít.
Nếu giá nhà tiếp tục giảm thì sao?
Khoản vay là số cố định, nên khi giá giảm phần còn lại cho cọc co lại rất nhanh — rủi ro mất cọc tăng.
Vì sao không bảo đảm 100% thu hồi?
Giá đấu giá thực tế phụ thuộc thị trường tại thời điểm đó — chỉ ước tính được, không ai cam kết chắc chắn.
Vẫn thuê căn này được không?
Được — nếu thương lượng giảm cọc, làm rõ khoản vay và mua bảo hiểm HUG thì rủi ro giảm đáng kể.
Miễn trừ trách nhiệm: Đây là báo cáo MẪU minh họa bản trả phí; số liệu là ví dụ. Phân tích dựa trên 등기부등본 khách cung cấp + mô hình ước tính kịch bản đấu giá — không phải con số bảo đảm, không phải tư vấn pháp lý, không thay thế ý kiến luật sư hoặc 등기부등본 chính thức tại thời điểm ký. JeonseGuard không khẳng định "an toàn 100%" hay "chắc chắn lừa đảo". Mọi quyết định ký hợp đồng & chuyển tiền là của người dùng.
Tạo bởi JeonseGuard Risk Engine · AI-assisted · Registry Engine v1.0 · MOLIT Dataset 2026-06 · Mã JG-SAMPLE-2026 · 25/06/2026.
Cảm ơn bạn. Tiền cọc của bạn xứng đáng được bảo vệ.
Bỏ ra 9,900₩ để giảm rủi ro mất hàng trăm triệu won là một khoản đầu tư nhỏ cho một quyết định an toàn hơn.
Cần kiểm tra căn khác? Tải 등기부등본 mới bất cứ lúc nào tại jeonse.kvbiz.net.
JeonseGuard — Bảo vệ tiền cọc của bạn trước khi chuyển khoản.
JeonseGuard — Bảo vệ tiền cọc của bạn trước khi chuyển khoản.
JeonseGuard · jeonse.kvbiz.net · Báo cáo an toàn tiền cọcMã JG-SAMPLE-2026 · Bản trả phí